近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的