导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)丁二醇和丙二醇是不是酒精）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

丁二醇和丙二醇是不是酒精　　

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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